成為房東是許多人理想中的財富增值方式，只是作為房東不僅需要資金，更要了解如何妥善出租房屋、篩選合適的房客，並確保租賃過程順利無虞。
對於新手房東而言，從設置出租條件到選擇租客，每一個步驟中都隱含許多需要注意的細節，本篇文章將指出新手房東在出租物件時需注意的重點，並提供幫助房東篩選出優質好房客以及訂定房屋契約的要點，為未來長期穩定的收益打下基石。
一、 找尋對的物件
出租房屋的第一步，是了解市場需求，以下我們將租屋族群大致分成學生、上班族與小家庭，針對不同的租屋族群分述他們需求。
1. 學生
房屋格局：學生通常偏好小套房，只要能提供他們一個簡單且獨立的居住空間，滿足基本設施即可。
地點：學區附近或靠近學校的地點最為理想，學生不希望長時間通勤，也希望在課後徒步回家前到附近享用餐飲、娛樂等設施。
租金範圍：學生通常租金預算較低，傾向選擇經濟實惠的房源。
上班族
房屋格局：上班族較偏好套房或2房1廳的格局，這類型房型提供適中的私人空間及基本的家具配備，滿足上班族對於的日常生活需求。對於上班族而言，居住空間不必過於寬敞，但必須具備一定程度的舒適，因此對於生活及居住品質須達到一定的要求。
地點：喜好交通便利的區域，特別是位於上班地點周邊的房源，最能吸引上班族，上班族所在通常是商業精華地段，租屋坐落於這樣的地段不僅方便他們快速到達公司，還能讓他們享受到周圍便利的生活機能，如餐廳、咖啡館及超商等等。
租金範圍：上班族通常具有穩定的收入，願意支付較高的租金來換取便捷的生活條件和更高品質的居住環境。因此，房東可以根據地點和屋況設定中高價位的租金。
3. 小家庭
房屋格局：小家庭的偏好2房1廳或3房2廳的格局。這類房型能提供足夠的空間，讓每個家庭成員擁有私人區域，同時也能擁有公共空間進行社交或家庭活動。對於有小孩的家庭來說，足夠的房間和寬敞的空間是提高生活舒適度的關鍵。
地點：小家庭更偏愛安靜且單純的住宅和完善的生活機能。單純的社區適合家庭長期居住，周邊擁有學校、醫療機構、超商及公園等設施的是有養育小孩的家庭最重視生活機能。
租金範圍：小家庭通常是雙薪，有能力承受較高的租金範圍，願意為剛性需求支付更高的租金。
因此，根據房屋的格局、地點和租金範圍來選擇適合的租客，有助於提高出租率並確保長期穩定的租金收益。
客群體 | 房屋格局 | 房屋地點 | 物件特性 |
學生 | 小套房 | 學區、學校附近 | 符合學生預算，離學校近或附近生活機能好 |
上班族 | 小套房2房1廳 | 交通樞紐、商業大樓附近 | 交通便利、生活機能好、離商辦大樓近 |
小家庭 | 2房1廳3房2廳 | 住宅區、交通便利、生活機能好 | 有更多房間與空間，生活機能完善，附近有學區 |
二、如何找尋租客
找到合適的租客，選擇合適的租屋平台是關鍵。租屋的物件就像是商品，當房東挑選出了符合市場眼光的物件，並加以包裝後，接著就是行銷商品了。
台灣目前常見的租屋平台以591租屋網、租屋社群為大宗，以下簡單介紹：
591租屋網 | – 擁有龐大的租客流量，適合快速曝光房源。 | – 競爭激烈，房東需額外付費提高曝光度。 |
Facebook | – 可以直接接觸當地潛在租客，建立信任關係。 | – 曝光度受限於社團規模與活躍度，若社團不夠活躍，信息會被其他貼文淹沒。 |
PTT租屋版 | – 免費發布房源，觸及全台灣潛在租客。 | – 資訊排版較為簡單，不如專業租屋網站直觀，可能需要耗費更多時間在說明的排版及文字內容上。 |
包租代管業者 | – 提供專業管理服務，讓房東無需親自處理租賃事宜，省時省力。 | – 需要支付管理費可能會影響房東的租金收益。 |
房東可以根據自己的需求來選擇適合的平台。
如果房東希望能夠提高曝光度、快速租出，那麼像是591租屋網會是比較好的選擇；如果房東希望能以較低成本出租，那麼Facebook租屋社團或PTT租屋版則不失為一個不錯的途徑；而對於不想親自操心管理事務並且願意支付額外費用的房東，包租代管業者提供的專業服務將是最佳選擇。
三、如何設定符合行情的租金
租金的設定需根據房屋狀況與位置來制定合理價格，租金的合理性直接影響房屋能否快速出租。
項目 | 優點（+租金） | 缺點（-租金） |
區位 | 位於交通便利的區域，生活機能豐富，步行10分鐘內有超商、車站、超市 | 離主要商圈、車站較遠，交通不便，周邊無超商或車站 |
環境 | 寧靜住宅區，無噪音或污染 | 噪音大、空氣污染或靠近繁忙車道 |
電梯 | 有電梯 | 無電梯且位於三樓以上 |
屋況 | 房屋重新粉刷、裝潢現代、設施完備 | 有水漏、壁癌或其他明顯損壞 |
採光通風 | 每個房間、衛浴都有對外窗，充足的自然光線與通風 | 無對外窗或光線不足、通風不良 |
附近環境 | 周圍為安靜的住宅區，生活設施豐富 | 周邊為繁忙的商業區或工業區，噪音高 |
透過了解市場需求和房屋特性，靈活設定租金，能在出租市場中搶占先機。
四、如何介紹自己的物件
要吸引潛在租客的注意，物件介紹必須簡潔明瞭、具體且詳細，並涵蓋關鍵資訊，讓租客能在短時間內清楚了解物件的特色。
介紹內容應包括區域位置、交通便利性、房間格局、家具、車位、服務(如代收包裹或子母車)、公共設施、租金、水電計費方式等等。
除了文字描述外，也需配上高質量的照片，張數最好落在15~25張左右，確保房間內部、動線、屋況、周遭環境以及周邊設施等都被詳細拍入，拍攝時最好選擇白天進行，確保光線明亮，呈現出清新舒適的居住環境。
此外，應該在文案中提及物件的周邊生活機能，如超商、學校、餐廳、醫院等設施的距離，若物件有特殊亮點，如景觀、住宅區或近大型商業中心等，也應該列出，租客對於物件的實際居住環境和生活便利性往往有非常在意，因此這些細節都能有效增加物件的吸引力
而放在出租網站上的租屋介紹文就是商品的文案，如果照片只放置周圍景色，或使用模糊的房間照、讓不相關的人入鏡，這些都可能影響租客對於這個物件的興趣，因此要避免以這些呈現方式。
以下提供範例作為文案參考：
【地區】台中市北區
【建物型態】電梯大樓
【樓層】5樓 / 共8樓
【格局】2房 / 1廳 / 1衛 / 1廚房
【坪數】30坪
【租金】25,000元/月（含管理費）
【押金】兩個月
【水電網路費】水電費依用量計算，網路費500元/月
【設備】雙人床 x 1、衣櫃、書桌、冰箱、電視、洗衣機、熱水器、冷氣、瓦斯
【車位】機械車位 x 1
【公共設施】健身房、停車場、垃圾回收區、24小時保安
【出租規範】可開伙、不可養寵物
位於台中市北區，鄰近一中街，附近交通便捷，附近多站牌，搭乘公車便利。室內空間乾淨整潔，設施齊全，有24小時的大樓管理員以及垃圾回收區。步行3分鐘即可抵達超商、小吃店、餐廳，自有停車位，不須另外租車位。
五、篩選優質租客、訂立完善租約
在出租過程中，房東最擔心的莫過於房客跟租約問題，為了確保租賃順利，除了要挑選可靠的租客外，還得在租約上做到清楚明確，以保障雙方的利益。
篩選優質租客
挑選租客時，需要考慮多方面的因素，而這些因素將直接影響到未來租賃的穩定性和房屋的維護情況：
1. 穩定收入、有長期租賃需求租客
透過身分於職業可以初步篩選出租客是否具備穩定付款能力，且擁有穩定收入的租客通常也更可能長期租住，降低租屋空窗期。
2. 良好生活習慣
房東可以透過面談、租客的過往租賃紀錄或與他人交談來評估租客的生活習慣。若租客表現出能夠尊重房屋並遵守社區規範的態度，則很可能是理想的長期租客。具有良好生活習慣的房客可以減少未來退租後房東的維修成本。
3. 信用檢查
信用檢查是篩選租客時的重點之一，房東要求租客提供薪資證明、在職證明等資料，房東可以了解租客的信用狀況，進一步確保其支付能力及財務狀況。如果租客的信用紀錄顯示出財務問題，則房東應謹慎考慮是否接受該名租客。
通過這些方式篩選優質租客，避免因為租客的經濟狀況或不良行為帶來的麻煩。
訂立完善租約
在篩選好租客後，訂立一份清晰、詳細且符合法律要求的租約，是保護雙方權益的最有效方式。租約不僅僅是租賃交易的法律保障，也是防止未來爭議的關鍵。
1.明確約定租金與支付方式
房東在合約上應與租客清楚約定租金金額、支付方式及支付日期，並規範是否包含水電費、管理費等附加費用，清楚說明可以避免日後因為費用問題產生的矛盾，而造成房東管理上的問題。例如，如果房東決定由租客負擔水電費、網絡費等，應在租約中明確列出相關條件，避免租客與房東對費用的理解有所偏差，更甚者訴諸法律途徑。
2.訂定點交清單
在簽約時，房東就可在租約中羅列出租屋的物品點交清單，除了列出需點交的家具與家電外，房東與租客都需要將目前的家具、家電與房屋現況拍照保存，留待未來退租點交時一一確認清楚，避免產生糾紛。
3. 維護條款與責任劃分
在租約中應對房屋的維護責任進行說明。對於房屋的基礎設施維護，如冷氣設備、洗衣機等電器，應在租約中規定清楚，避免因為設備損壞或維修問題與租客產生爭議。基本上，房子的設備只要有損壞，房東都負主要的責修繕責任，除非明顯是租客使用不當造成的損毀。
此外，也應明確列出租客在租賃期間對於房屋裝修程度的上限，例如禁止擅自改動房屋結構或安裝侵入房屋結構之設備。
4. 生活規範與契約條件
為了避免未來的生活矛盾，租約中還應包括生活規範條款，例如：是否允許養寵物、是否允許吸煙、是否能帶朋友過夜等。這些條款能夠讓租客了解在租賃期間允許的行為範圍，而如果房東有特殊要求，例如禁止養寵物或因應管委會禁止在超過23點後洗衣服等規定都應在租約中事先說明。
5. 租期與解約條款
房東應與租客約定租期長短，以及提前解約的條件及酌收的相關費用。解約條款應該詳細規定提前解約的情況下需要支付的費用或賠償金，這樣能避免租客未經允許提前解約帶來的損失，但須以不違反《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》為前提。
🚪訂金與定金差在哪？ 看到滿意的房子，房東與租客如果另訂正式簽約日期，通常會請租客先支付一部分的金額作為定金，房東在收到定金時，會開立證明收據。 根據《民法》第 249 條規定，無論是寫成「訂金」或「定金」都一樣，在沒有額外約定的情況下，租客若因私人因素而不履約，租客無法要求房東歸還；而如果是因房東私人因素而不履約，則需要加倍賠償。 |
六、出租後房東要做什麼
出租房屋後，房東需要進行一系列管理工作，以確保房屋的狀況良好，租賃過程順利，並且維護與租客的良好關係。以下是一些關鍵的管理事項：
管理租金
房東需要按時收取租金、作支付紀錄，並確保房客準時繳交租金，若租客遲繳，房東需跟進並了解原因，協商解決辦法。
管理房屋維修和保養
房東應確保房屋的基本設施和設備得到良好維護。如果房屋出現損壞，應及時修繕，以避免影響租客的居住品質。
維護租客關係
特別是在租賃期間，房東應該提供聯繫方式，便於租客報修或提出問題。租客若有需求或遇到問題，房東應該及時回應並解決，這樣能夠增強租客對房東的信任，並促進長期租賃，退租時，也可能為房東介紹新客。
支付相關費用
支付房屋的基本費用，如房屋保險、物業管理費用、房屋稅等。
房東在出租房屋後的管理工作是多方面的，除了維護房屋本身，還需處理租客的各種需求，並確保租賃過程順利。
好的管理能夠讓房東獲得穩定的租金收入，從而確保長期的出租穩定性。
七、房東出租筆記
以下將今天文章歸納出10個要點，提供菜鳥房東在實際出租物件時，注意的重點：
物件條件是否符合目標租客需求
房屋狀況是否良好（無漏水、壁癌等問題）
租金是否合理並符合市場行情
租客背景（信用、收入）是否穩定可靠
租約條款是否清楚完整（租金、維修責任等）
是否準備好高質量照片與清楚的物件文案
是否選擇適當的出租平台進行發布
租屋前是否了解租客生活習慣
是否有計劃性的進行定期房屋檢查與維護
是否與租客保持良好溝通並提供後續服務
對於新手房東來說，出租房屋不僅是投資的一環，也是對自身經營能力的一次挑戰！從篩選物件、設置出租條件、篩選租客，到後續訂立租約和管理房屋的每一步，都需要經過精心計畫並付諸實踐。希望這篇文章能幫助有志成為房東的您順利找到優質租客，建立長期穩定的房產收益！
