許多人都有一個房東夢，也許是有一間閒置的空屋，或者是希望貸款一間新房作出租當房東打造另一份被動收入，想要自己的出租物件打造成吸引租客的高品質空間，但又不想花費過多的預算嗎？
事實上，提升出租物件的品質不一定需要高額投資。只要精心規劃，針對關鍵項目進行改造，就能以有限的成本提升租金和吸引力，並提高出租率。無論是重新粉刷牆面、挑選耐用的地板，還是增添實用且美觀的家具，這些簡單卻有效的改造都能讓房子煥然一新。
希望透過這篇文章的五大步驟，帶領您一步步透過低預算打造出高品質出租物件，幫助房東在在不超出預算的情況下，打造出一個既舒適又吸引人的高CP值出租空間。讓我們一起來看看這些改造秘訣吧！
第一步：基礎修繕與結構檢查
不論是自己的閒置資產或是想要購買新房作為出租物件，在開始任何設計或裝潢之前，都需要先確認房屋結構的安全性與實用性，這是每個改造項目中的重中之重，因為結構問題若不及時處理，可能會造成未來更高昂的維修費用，甚至影響租客的安全與居住體驗，進而影響續租意願。
在挑選物件時，務必根據地點與預期回收金額先行規劃，考量想將要將物件作整層出租還是進行隔套出租，這個決定會直接影響到後續的改造方向與預算。如果選擇隔套出租，可能需要動到牆面或水電結構，這樣的改造通常會帶來額外的施工成本與時間，尤其是在現有結構不夠理想的情況下。
此外，若選擇進行合法的隔套出租，需要注意相關的實務法規。不同地區的法規對於隔套出租有不同的要求，常見的規定包括：需要取得所有相關執照種類、裝修室內前需要向當地政府申請、是否需取得直下樓層同意書、水電管線配置的合法性、以及隔間牆的材質和高度等。隔套出租有可能觸及到建築物的結構變更，除了需要避免因為未經許可的改建面臨罰款或遭到強制拆除的風險，也需了解大樓是否有其他對於隔套出租的規定，避免裝修到一半，賠了夫人又折兵。
檢查與修繕重點：
- 漏水問題（屋頂、管道、浴室牆面）。
- 墙面裂痕與地板損壞。
- 電力與水管系統是否正常。
漏水是一個比較麻煩的問題，處理費用很大程度上取決於漏水源的位置、修復的範圍以及施工的困難度，價格範圍較大。一般來說，單一問題的修繕費用可能從 NT$3,000 到 NT$50,000 不等，若漏水問題較為複雜，費用可能會更高。因此，在購買或租賃物件時，務必提前評估是否存在漏水隱患，並計算相應的修繕成本，這樣可以避免後期帶來高額的維修費用。
牆面修繕，涵蓋修補與粉刷，費用會根據牆面的狀況（例如裂縫、潮濕、塗料脫落等）有所不同，若是新成屋就可以只考量粉刷牆面的部分。
一般來說，老屋牆面修繕包括裂縫填補、底漆、面漆、以及特殊處理公法（如防水或抗霉處理）。
預估費用（每面牆）：
- 填補裂縫：
老屋牆面常會出現較大裂縫或瑕疵，這些裂縫會先進行修補，每條裂縫修補大約行情大約是 NT$500 ~ NT$1,500 。
- 油漆粉刷：
每面牆（假設高2.5公尺左右、長度約3~4公尺的牆面）費用大約是 NT$1,500 ~ NT$3,000，包含了牆面清潔、底漆、填補小裂縫以及面漆施工。
- 防水/抗霉處理：
潮濕陳舊的區域如浴室或廚房，可能會需要進型 防水或抗霉處理。這部分的費用大約是 落在每面牆NT$2,500 ~ NT$5,000 。
在一般情況下，一間30年老屋的牆面修繕，每面牆修繕費用大約落在 NT$5,000 ~ NT$8,000，倘若牆面有較大裂縫或需要額外防水處理等，可能會上升至 NT$10,000 ~ NT$15,000 不等。
當然，這些都是預估值，費用會根據地域行情、施作面積、修補的複雜程度、施工的材料選擇等有所調整。
第二步：牆面與天花板翻新
牆面設計
在出租物件改造中，牆面和天花板的翻新是最能迅速提升整體空間氛圍的步驟之一。即使是預算有限的情況下，選擇合適的設計風格和材料，也能在不增加太多開支的情況下，讓房屋焕然一新，吸引更多租客。以下是根據三種流行且成本較低的風格，提供的牆面與天花板翻新建議及費用預算。
北歐風格：簡潔清新，營造寬敞明亮感
北歐風格的牆面通常選擇中性色調，如米白、淺灰，以提升空間感並讓光線反射，讓室內更加明亮。這種風格適合使用防霉漆處理濕氣較重的區域。
預估費用：約8,000-15,000元（兩房，20-25坪），含牆面和天花板的重新粉刷。若需要防霉漆處理，價格會稍微提高10-20%。
現代簡約風格：簡單線條，提升現代感
現代簡約風格強調簡單的設計，牆面大多使用白色或灰色等單色調，並用少量的裝飾來增添視覺效果。這樣的風格不僅讓空間顯得更清新，也能提高整體的現代感。
預估費用：約 7,000-12,000元（兩房，20-25坪），含簡單的牆面與天花板粉刷。
工業風格：裸磚水泥感，塑造藝術氛圍
工業風格以裸磚牆面或粗糙水泥牆面為特色，這種風格強調原始質感，並搭配金屬與木質元素，創造出一個藝術氛圍濃厚的空間。工業風格對牆面的處理不需要過多的裝飾，裸磚或水泥牆本身的質感就能帶來視覺上的吸引力。
預估費用：約 9,000-16,000元（兩房，20-25坪），含修補和粉刷。若牆面選擇裸磚或水泥效果處理，費用會相對較高；如果是選擇水泥噴塗效果，價格又會再增高。
天花板設計
1. PVC天花板
預算： 約 6,00-1,400元/坪
特點：
防潮、防水，適合浴室或廚房，能有效抵抗濕氣。
輕便、安裝簡單，維護方便，經濟實惠，適合低預算翻新工程。
適合風格：
現代簡約風格： 簡潔平滑的設計與簡約家居搭配，營造乾淨利落的效果。
北歐風格： 與中性色調的設計搭配，實用與舒適相得益彰，營造簡約而溫馨的空間氛圍。
2. 石膏天花板
預算： 約 1,200-2,500元/坪
特點：
高質感、平滑表面，適合多種室內設計風格。
提供良好的隔音效果，並具有防火功能，適用於客廳、臥室等場所，增加空間安全性。
適合風格：
現代簡約風格： 平整的質感完美呼應現代簡約設計，提升空間的簡潔和開放感。
工業風格： 搭配裸磚牆面和金屬元素，強化現代感與功能性，提升整體設計感。
3. 木質吊頂
預算： 約 2,500-6,000元/坪
特點：
高端材質，適合大空間或高質感的設計，提供自然溫暖的氛圍。
美觀與保溫性，能提升整體空間的舒適感與居住質量。
適合風格：
- 北歐風格： 木質元素與簡約設計完美結合，增添自然、溫暖的氛圍。
- 鄉村風格： 木質吊頂突出自然元素的美感，營造溫馨舒適的居住空間。
｜設計牆面粉刷與前述修繕粉刷的區別： 在這裡提到的粉刷與前述牆面修繕中的粉刷有所不同。修繕粉刷主要是在房屋基礎修繕階段，用來填補裂縫、補強損壞的牆面，確保牆面結構的完整性；而翻新粉刷則是改造過程中的一個美化步驟，重點在於提升整體的視覺效果與空間氛圍，通常會選擇適合風格的顏色和漆面。簡單來說，前者是功能性修補，後者則是裝飾性提升。 |
第三步：地板優化
第三步：地板優化
地板是提升空間質感的重要元素，特別是高磨損區域。以下是幾種常見地板材料與選擇：
PVC地板
特點： 耐用、防水，適合大部分出租物件。
預算： 約 700-2,500元/坪
適合風格： 現代簡約、工業風格、北歐風格等簡約設計，適合需要實用性和耐用性的空間。
木質地板
特點： 美觀、舒適，但需要維護。
預算： 約 5,000-1,8000元/坪 (依據材質、工法)
適合風格： 北歐風格、鄉村風格、現代簡約風格，增添溫暖與自然感。
瓷磚地板
特點： 耐磨、防水，適合廚房、浴室等濕潤環境。
預算： 約 1,500-2,500元/坪
適合風格： 工業風格、現代簡約、地中海風格等，尤其適合濕氣較重的空間，如浴室或廚房。
複合式木地板
特點： 具有木質感且較耐用，但價格介於木地板與PVC地板之間。
預算： 約 3,000-7,000元/坪
適合風格： 現代簡約、北歐風格、工業風格，能提供木質外觀但不需要過多維護。
對於房東來說，選擇合適的地板材料不僅能提升租屋物件的吸引力，還有利於後續物件的維護便利性，大大減少後續的保養成本。選擇實用且耐用的地板，除了能夠增加租客滿意度，保持房屋良好狀態，從而提高出租物件的競爭力和租賃價值。
第四步：廚房與浴室提升
廚房與浴室是租客最關注的地方，適當的提升會直接增加租金和租客滿意度。以下提供建議的裝修方式以及建議的預算。
廚房裝修
1. 現代簡約風格
簡修內容： 更新水龍頭與把手——選擇現代設計的配件；油漆廚房櫃體——提升整體現代感。
精修內容： 更換爐具或水槽——選擇基本款設備（如不鏽鋼水槽、嵌入式電磁爐）；安裝簡單明亮的吊燈或內嵌式燈具——提升功能性和設計感。
2. 北歐風格
簡修內容： 油漆牆面——選擇清新淡雅的顏色；選用簡約磁磚拼貼——增添北歐風格的溫馨氛圍。
精修內容： 更換櫥櫃門板或抽屜設計——選用天然木材或仿木材質；增設內嵌式儲物設計——保持空間的整齊感和實用性。
3. 工業風格
簡修內容： 更換水龍頭和把手——選擇金屬材質或簡潔設計；裸露磚牆、金屬管線——主要設計元素。
精修內容： 更換櫥櫃門板或儲物櫃設計——選擇金屬材質；選用大型工業風格吊燈——提升空間的功能性和設計感。
浴室裝修
1. 現代簡約風格
簡修內容： 油漆浴室牆面——選擇防水型或防霉油漆；增強空間的清新感與抗潮性。
精修內容： 更換淋浴設備——選擇簡約設計的淋浴間或浴缸；保持簡約的設計感，提升空間功能性。
2. 北歐風格
簡修內容： 更換浴室鏡子——選擇簡約的北歐風格鏡框；提升空間視覺效果。
精修內容： 增設防霉層或防水油漆——解決潮濕問題；與整體北歐風格的乾淨設計相呼應，增強整體美觀。
3. 日式風格
簡修內容： 改變浴室地板——選擇木質或仿木質瓷磚；營造自然、溫暖的感覺。
精修內容： 更換淋浴設備——選擇簡約設計的淋浴間或浴缸；保持空間開放性與舒適性，營造放鬆感。
無論是對廚房或浴室進行小範圍的簡單修繕，還是進行大規模的全面改造，房東都能根據自身的預算來選擇最合適的方案。針對廚房和浴室的裝修，小改預算的範圍約為 2000-5000元/坪，而 大改預算則需要 4000-10000元/坪。這些預算範圍能夠涵蓋不同風格與改動程度的需求，無論是簡單提升現代感或是進行功能性和美學的大幅升級，都能為房東提供更多靈活的選擇。
第五步：軟裝與細節佈置
最後，透過家具與裝飾的搭配讓空間「活起來」，以下提供三個最受歡迎的風格軟裝搭配的注意要點。
1. 現代簡約風
風格特點：強調乾淨、實用、好整理，空間感開闊。
家具：選用簡潔線條的床架、小型雙人沙發、簡約的白色或灰色衣櫃，以及功能性高的折疊桌椅。
布藝與裝飾：搭配中性色窗簾、素色地毯，使用簡單的幾何圖案抱枕增添層次感。
燈光：柔和的白光或自然光，營造清爽的氛圍。
2. 北歐風
風格特點：強調自然質感與簡約設計，空間溫暖柔和。
家具：選用淺色實木床架、白色或原木色小餐桌椅，搭配布藝雙人沙發，強調自然與溫暖感。
布藝與裝飾：搭配針織抱枕、毛毯，使用淺灰、淺藍或米色調窗簾和地毯，適當擺放幾盆綠植提升自然氣息。
燈光：使用暖白光吊燈或木質檯燈，讓空間顯得溫馨舒適。
3. 工業風
風格特點：注重粗獷美感與功能性，空間個性鮮明且耐用。
家具：選用黑色金屬床架、復古皮革沙發、開放式金屬衣架，以及木質與金屬結合的茶几或工作桌。
布藝與裝飾：使用深灰或黑色地毯、深色抱枕，適當搭配仿舊燈具和黑白掛畫增添工業元素。
燈光：金屬吊燈或檯燈，以黃光營造復古氛圍。
QA：請包租代管做裝潢
若希望將出租物件的所有裝潢、管理交由專業公司處理，會依據房屋的年齡、裝潢的質量和風格、材料的選擇、以及選擇的施工公司而有所差異。
一般來說，新房與舊房的裝修價格會有些許差異，主要是因為舊房需要更多的基礎工程來處理老化問題，如水電、地板、牆面修繕等，而新房的基礎設施較為完好，因此在裝修上的花費會稍微低一些。
新房裝修預算： 大約 50萬 – 100萬，可以達到從簡單翻新到高端設計的效果。
舊房裝修預算： 通常會比新房高出20-30%，大約 70萬 – 150萬不等，視乎房屋老化程度和所需的維修項目。
QA：租屋市場的流行房型
根據當前租屋市場的需求，兩房一廳及三房一廳仍是最受歡迎的選擇，特別是在市中心地區。這些房型不僅適合小家庭，也受到上班族、學生等群體的青睞。
最後，無論您是新手房東，還是已經有經驗的出租物件擁有者，只要訂定合理的預算範圍去作整體規劃與改造，就有機會用低預算打造出高質感租屋，提高租金收益、吸引更多優質租客。
