許多人疑問買中古屋不是準備兩成自備款就可以買房了嗎?
買房不能只看自備款，光稅費就得預留十幾萬，一定要留下一筆預備金以備不實之需。
稅費、保險、代書費、仲介費、房貸開辦費、履約保證…..賣房，要扣掉稅金等「硬成本」才是實際收入。
相關費用
1. 房地交易一次性稅費
買方
契稅(房屋評定現值x 6%)標準三房平均值約五萬元左右，新成屋稅額會比中古屋高。買賣契約成立的 30 日內申報。
印花稅(房屋評定現值+土地公告現值)x 0.1%，數百至數千元不等。需在辦理產權轉移前繳納。
賣方
土地增值稅(一般稅額 20%-40%)(自用住宅優惠稅率 10%)
自用住宅優惠稅率 10%，1 一生一次 2 一生一屋，買賣契約的三十日內申報
售屋所得稅(綜得稅 105 年前取得房屋)或(房地合一稅 105 年後取得房地)
105 年以前-舊制，併入綜合所得稅，於次年五月申報。
105 年以後-新制，房地合一稅，產權轉移次日起三十日內申報。
2. 不動產持有稅
地價稅，8/31 為地價稅納稅義務基準日。8/31 當天土地登記是誰的名字，就要繳今年度一月到十二月的地價稅。每年十一月繳費。
房屋稅，課稅期間是由前一年的 7/1 至次年 6/30 ，每年五月繳費。
3. 仲介費(房屋總價 6%)
買方支付 1-2%，賣方支付 4% 常見兩種付費方式
(1) 買賣雙方簽約時一次性支付。
(2) 簽約時/交屋後兩段式收取，視契約而定。
4. 地政士執行業務費(房地點交時給付收費明細結清費用)
買方-過戶代辦費、抵押權登記代辦費、簽約費、貸款服務費、實價登錄申報等。
賣方-抵押權塗銷代辦費、簽約費、實價登錄申報等。
5. 履約保證費
買賣過程中，由不涉及交易利益的公正第三人介入交易過程，依照買賣方的買賣契約書，暫時託管買方價款，賣方文件，代雙方契約條件達成後，始依買賣契約書之約定繳付與各別當事人。
費用-買賣價金萬分之六，由買賣方平均負擔，若不是透過仲介交易，則可透過地政士辦理。
6. 其他費用
買方：
登記規費(產權轉移登記規費，貸款設定規費)
產權轉移登記規費-(房屋評定現值+土地公告現值)x 0.1%
貸款設定規費-貸款金額 1.2×0.1%
保險費(火險、地震險)
銀行擔心萬一有火災或地震發生，嚴重造成房屋損失後，貸款人會無法償還款項，因此都要求投保住宅火險。
貸款開辦費(各家銀行費用不等)
徵信、鑑價、銀行管理等手續費，每家銀行收費都不一樣。
裝潢費(費用多寡，視個人需求)：
五年內新成屋→每坪約 3-5 萬
5-20 年內中古屋→每坪約 6-8 萬
20 年以上老屋→每坪約 7-10 萬
※裝潢預算不足的貸款管道
修繕住宅貸款利息補貼(每年八月)
賣方：
水、電、瓦斯、管理費等(交屋日前費用)
賣房子時要記得把水、電、公用瓦斯變更為新屋主名下。可以委託仲介代書幫忙過戶，或自行處理
舉例
小僑再六月購買一戶 32 坪中古屋，總價約一千萬元，土地公告現值三百萬元，申辦地價五十萬元，房屋評定現值一百萬元，試算一下買房的隱藏成本有哪些
契稅：房屋評定現值* 6%→ 100萬* 6% = 6萬
印花稅：(房屋評定現值+土地公告現值)* 0.1%→(100+300 萬)*0.1%= 4 千
地價稅：課稅地價*自用住宅稅率 2%→ 50 萬*2=1 千
房屋稅：房屋課稅現值*自用住宅稅率 1.2%→ 100 萬*1.2%= 1 萬 2 千
仲介費+地政士執行業務費+履約保證費→大約 5 萬
登記規費+保險費+貸款開辦費→大約 7 萬
裝潢費+傢俱：裝潢費每坪 5 萬→大約 200 萬
除房屋總價外還需要多話的額外成本約 220 萬元
常見問題
Q1 為什麼履約保證很重要?
交易過程中，遇有違約情況，建經公司會依買賣契約書所載辦法辦理返還價金或停止產權轉移等措施。可確保買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益，並有效防制惡意的詐賣行為。
僑馥建經無仲介或投資背景，保持公正第三者的核心價值，業務處理上沒有利益衝突。
Q2 買到漏水屋該怎麼辦?
買賣交屋以後，在五年內，買方若發現房屋有漏水情形，只要能夠證明漏水瑕疵是在交屋前就已經存在且賣方在交屋前並未知悉時，賣方就要負擔瑕疵擔保責任。原則上買方必須在發現房屋漏水時立即通知賣方，並在六個月要求修繕。
建議滲漏水瑕疵的內容通知與請賣方負責的主張，透過存證信函的方式直接對賣方表達。
