多數人會需要貸款買房,影響房貸成數的原因主要有三大類
1. 個人因素
1. 申請人年齡、財力狀況以及信用記錄
首先來了解申請人的年齡限制。一般房貸的申請年齡介於 18~65 歲之間,以年齡加貸款年限小於 75 為主,若 65 歲以上,通常銀行要求需要良好財力證明的連代保證人
一般房貸的申請年齡介於 18~65 歲之間,以年齡加貸款年限小於 75 為主,若 65 歲以上,通常銀行會要求需要良好財力證明的連代保證人。
2. 財力狀況
多半會希望你有穩定的工作,必能提供新轉等收入證明,最好不要當月光足,每月存款不要領光,這樣會影響貸款評分。
銀行會參考你過往的繳款狀況,想要提高評分,建議信用卡費要按時全額繳,不要動用分期或循環利息。
增加主力銀行往來,像是你的新轉或信用卡銀行,提高貢獻度。再來是降低個人負債比,若有借貸不要持交款,申請房貸前若有信貸建議先早清,以免降低銀行和貸意願。
3. 信用紀錄
銀行會參考你過往的繳款狀況,想要提高評分,建議信用卡費要按時全額繳,不要動用分期或循環利息。
增加主力銀行往來,像是你的新轉或信用卡銀行,提高貢獻度，再來是降低個人負債比,若有借貸不要持交款,申請房貸前若有信貸建議先早清,以免降低銀行和貸意願。
2. 房屋條件
1. 建物的現況
2. 地段位置
3. 周邊是否有嫌惡設施
3. 政策影響
通常,和周邊是否有嫌惡設施,都會影響銀行和貸率
以下分別說明,銀行在鑑價的時候會針對建物現況去做價值評估。
主要會評估建物的型態、評數、結構、物理等條件,通常評估值會比較保守,多數會低於市價
房屋型態主要分為以下幾種
1. 有獨立庭院的透天錯
2. 五樓以下五電梯的公寓
3. 一房一廳一衛的套房
4. 十樓以下有電梯的華夏
5. 十一樓以上有電梯的大樓。
根據連征中心 112 年第三季的統計,合貸成數最高的房屋類型為電梯大樓,約 79.64%,
套房的合貸成數最少約 71.28%.
若預購買的房屋有重大瑕疵,例如海沙屋、輻射屋、傾斜屋、圍建或是凶宅,基本上合貸很難通過。
房屋評數:評數過小的套房,例如小於十五坪,一般情況下,銀行會認為不好轉售,因此合貸不易,就算有通過,合貸成數也不高
房屋結構:根據行政院的固定資產耐用年數表,鋼筋混凝土、鋼骨結構、鋼骨鋼筋混凝土構造的房屋,使用年限較長可達 50 年,評分較高
屋齡:屋齡越高,可貸金額越少,多數銀行會以屋齡加貸款年限小於 50 年作為放貸基準
預售屋的貸款成數最高,而老屋因折就率最高,故貸款成數最低
合貸成數加分條件
若是房屋的地段位置良好,例如生活機能家、有明星學區、離捷運站近,那合貸成數也會提高。
合貸成數扣分條件
如果房屋周遭有嫌惡設施,例如墓地、殯葬業、垃圾場、焚化爐、加油站、高壓電塔、瓦斯槽、飛機場、變電所等,也會影響銀行的評分。
央行在 2023 年 6 月實施第五波選擇信用管制,針對自然人在七都的第二戶房貸,限制最高只能待七成。
但如果簽切結書在一年內賣掉第一戶的話,就不受限制
央行限貸令(住宅)
看完前面的說明,要怎麼預防貸款陳述不足呢
一,最實際的就是多準備自備款。
二,簽約時可以在合約加注貸款陳述不足時的解約條款。
三,維持良好的銀行往來記錄。
四,可向多家銀行估算,但注意聯徵次數過多會影響何待。
五,購買預收無可參考建商配合的銀行,整批辦理通常可以有較好條件。
查詢個人信用分數,有下面幾種方式
1. 聯徵中心臨櫃
2. 郵局查詢
3. 聯徵中心官網,透過自然人評證,或是金融評證查詢
4. APP-TW 投資人行動網 App 查詢
