房地合一稅 2.0 繼承贈與篇
房地合一稅是以民國 105 年做分界點, 105 年以前取得的房地交易時分開課稅,房屋課徵財產交易所得稅,土地課徵土地增值稅
交易 105 年以後取得之房地,和併課徵房地和依稅。但凡事總有例外
只要你取得房地的方式為:
1. 繼承取得
2. 配偶贈與取得
3. 繼承後,再由配偶贈與取得
那持有時間就可以和併計算,假如原始取得時間為 105 年以前,那有機會新舊制可以擇優計算
那一般房地的取得時間點該如何認定
如果是買賣或是一般贈與,那取得日到交易日這段時間就是你的持有時間，如果是繼承或配偶贈與取得,那持有時間可以和併計算，可以從被繼承人取得時間,算到繼承人的交易日，若是配偶贈與,就從配偶取得日,算到個人交易日。
那如果是連續繼承怎麼算
財政部於 112 年 11 月 2 日放寬連續繼承的計算時間,若是個人因連續繼承獲以贈取得房地,那各次的持有時間可以和併計算
舉例來說,爺爺在 102 年 1 月購買取得房地, 111 年 1 月過世,有媽媽繼承房地,隔年 1 月,媽媽不幸去世,有小馥繼承,並在同年 11 月出售該房地。
依照財政部最新解釋,
小馥可以將爺爺和媽媽的持有時間和併計算,持有時間超過10年適用15%的稅率。
另外,如果是 105 年以前取得的房地,只要符合自助條件,且合併持有時間滿 6 年,就符合房地合一自住免稅額 400 萬元的規定,新就職可以則優勢用。
房地合一自住免稅額需要符合以下條件
個人或配偶及未成年子女需設計並持有居住滿 6 年,交易前 6 年房屋沒有出租、營業或執行業務使用,且交易前 6 年沒有使用過本項規定,只要符合上述條件,就可以享有 400 萬的免稅額,超過 400 萬、課程超過部分的 10% 稅金。
房地和一稅的一般稅率在 15% 到 45%,而以產稅和贈與稅的稅率約在 10% 到 20%,
須多加留意以轉房產的規劃,以免結稅不成,未來還要多繳稅。
房地和一稅的積稅公式，是用房地成交價減去原始取得價、減去取得改良及轉費用,在減去土地漲價總數而後,乘以適用的稅率,要留意繼承和贈與取得的成本是房地限值乘以物價指數,認定的成本較低。
可扣除的成本,下面列表說明:
房地交易後,別忘了要報稅,依規定,要在房地移轉次日的 30 天內進行申報,如果有合併計算原持有人時間,記得要減付被計成員、以贈人、配偶的員所有權重影本。
接下來舉例試算以下房地和一稅
範例一,爸爸在 104 年購買房地, 106 年去世,由小喬繼承,小喬在 111 年決定出售房地,成交價 1000 萬元,房屋占比約 20 %。
因父子都是自助使用,且持有時間超過 6 年,就職可以則優勢用。
以就職來算,需要繳的稅位 26.8 萬元。
以薪至來算,小喬符合自助房地的優惠規定,享有 400 萬的免稅額,只需繳稅 15 萬元。
範例二,爸爸在 105 年取得房地,107 年過世,由小喬繼承房地,隔年小喬將房地贈予配偶小付, 111 年小付將房地出售 400 萬元。
則房地成本由小喬繼承時的房地限制計算,且持有時間可合併計算至爸爸取得的 105 年,計算下來,因持有時間超過 6 年,且符合自助房地規定,享有 400 萬免稅額,只需繳稅額為零元。
移轉房產給小孩到底要選哪種方式比較好
用買賣的方式,好處是土增稅可以使用自用稅率 10% ,且可以給指定家人,要注意需要實際金流記錄,並且需申報二等清買賣。
選擇增餘的話,每人每年有 244 萬的免稅額,可以以轉房產給指定家人,若是擔心喪失財產控制權,可以選擇附加負擔的增餘或不動產自益信託。
用增餘的方式土增稅僅能用一般稅率,且短期出售房地和依稅較高。
若是因子女結婚、分居,或營業緣故增餘的房產,將來在繼承時,會將增餘的價值加入因繼承的遺產中,成為贈與歸扣。
另外,死亡前兩年的贈與被視為繼承人的遺產,依法須課徵遺產稅。
用繼承的方式,好處是遺產稅有 1333 萬的免稅額,如果父母是自住,持有時間可以合併計算,但用繼承的方式,房產無法留給同一人,當所有權人眾多時容易有紛爭
若是繼承的房子有房貸,繼承人付不出來要短期出售房產,會被課重稅嗎?
若是這種非自願因素出售五年以內的房產,依法只需課徵 20% 的房地和依稅。
繼承房產的時間要注意
在得知繼承日開始,要先調查被繼承人財產,所得及贈餘等資料,並在六個月內申報遺產稅並辦理不動產繼承登記。
若是與其申報登記,每超過一個月將會有罰鍰產生,若是超過一年,還可能被政府列管 15 年,繼承者們千萬要注意相關時間,以免權益受損。
