包租代管是什麼呢
包租代管，或稱為物業管理代理服務，是一種物業管理模式，通過這種模式，物業所有者將其房地產的管理權委托給專業公司來運作和維護，以換取一定的管理費用。此服務的目的在於減輕物業擁有者的負擔，提高物業的租賃效率和收益。這種服務在全球範圍內普遍存在，尤其在商業和住宅租賃市場中相當普遍。為了讓閒置房屋有效利用,講迪租屋糾紛發生並讓租賃市場更加透明，立法院在106年三讀通過租賃市場發展及管理條例,並積極推動包租代管專業服務制度。
那包租和代管有什麼差別
包租指的是租賃業者和房東簽約成租房屋,再將房屋轉租給房客,並後續管理房屋,類似二房東的角色，代管指的是房東和房客簽好足令契約,由代管業者擔任媒合的角色並代替房東管理房屋
來比較一下包租和代管的差別
房東加入包租代管,契約達一年以上,每屋每月還有6000元的租金顏稅額
月租金 6000 到 2 萬的部分,可以有 53% 作為必要費用率扣除,超過 2 萬的部分,以 43% 計算
社會住宅包租代管是什麼
政府為了鼓勵民眾釋出房源,將住宅租令權委託給合法業者進行管理,再租給符合資格的房客
下面針對房東和房客個別說明
房東必須是住宅的所有權人,可以是自然人或法人。承租契約的出租人不能是乘租人的家庭成員或直系親屬。若房東選擇包租,則須和業者簽約三年,並以市價八折出租給業者,業者再轉租給符合資格的一般戶或弱勢戶,一般戶以市價八折成租,弱勢戶為五折或八折,差額有政府補助。
若選擇代管,房東每次須和房客簽約一年,供給三年,代管方案的一般戶須付九折租金,弱勢戶付五折或八折租金,差額有政府補助。
政府也有訂定市場足今上線的標準
台北市最高三萬九千元
新北市、桃園市、台中市、新竹縣市上限為三萬五千元
台南市、高雄市上限為兩萬九千元
其他縣市上限為兩萬兩千元
乘租的房客資格部分
一般戶
1. 符合一定所得及財產以下,身份條件,以及就學就業,有居住需求的人，警政四階以下或相當職務列的基層警銷人員不受此限
2. 目前沒有乘租本事國宅、社會住宅或接住評價住宅
3. 目前沒有領取其他住宅租金補貼。
只要符合以上規定的民眾皆可申請。
以台北市為例。
如需申請台北市包租代管的社會住宅,所得限制需要符合下列條件。
家庭年所得不超過 163 萬,每人每月平均所得不超過 6,6546 元,家庭動產限額 712 萬元,家庭不動產限額 906 萬元,且在北北基桃無自有房屋。
弱勢戶
弱勢戶有分第一類及第二類
第一類
1. 育有未成年子女二人以上
2. 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲
3. 六十五歲子上之老人
4. 因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人
5. 特殊境遇家庭
6. 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女
7. 身心障礙者
8. 原住民
9. 災戶
10. 遊民
11. 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者
12. 其他經主管機關認定者
第二類人-中低收入戶
申請前務必了解資深是否符合規定-社會住宅包租代管有什麼優惠及補助
房東：
對房東而言,可以享有三稅的減免,包括總所稅 15,000 元的免稅額,必要費用減除率為 60%,
另外,房屋稅和地價稅也都可以享有自用住宅的優惠稅率。
三種補助的部分,每年有修善費補助、居家安全相關保險,以及每次的公眾費補助。
房東還可以享有三年的專業租屋管理服務
業者：
可以享有開發費、保管費、媒合費、代管費的補助
房客：
房客可以用較低租金成租,而每次的公證費也有補助
政府又推出包租代管換居專案
1. 65 歲以上老人或身心障礙者,在承租縣市持有一戶以下自由住宅。
2. 申請人可以出租自由住宅,代成租包租代管住宅或政府的社會住宅。
3. 承租的物件也有電梯的住宅或無電梯住宅的一、二樓為限
包租代管的優缺點
常見的糾紛
1. 不孝業者詐取修善費。
有的業者會用修善名義來練財,建議進行情款時要提供和規定的收據或發票,並在修善前後拍照存證。
2. 業者不協助處理房東和房客的需求。
建議要加入包租代管前,先了解包租代管業者的評價,以維護自身權益。
常見問題
Q1 社會住宅包租代管還可以申請三百億足金補貼嗎?
原則上,兩者則優申請,需簽切結放棄另一項補助。
但整合戶合轉軌戶除外
Q2 住宅修善每處每年補助一萬元,是如何認定呢?
根據規定,每處是一個門牌號碼為認定原則,如果同一個門牌分租多間套房人以一處認定。
Q3 如果包租代管的房子要賣掉,我可以適用自用住宅優惠稅率嗎?
答案是不行。
當房屋有出租行為,基本上就非自助使用,因此,如果出租的隔年要賣房,就無法享有土地增值稅和房地和醫稅的自用住宅優惠稅率了。
因此,在做房產決策前,務必考慮未來幾年的規劃,才不會因小失大。
