如果你目前屬意利用房地產進行投資，在購置房產時你會優先考慮長期持有或是短期買賣呢？除了喜歡追求更穩定獲利的房東外，近年來由於受到房地合一稅影響，為了避免付出高額稅金，許多投資客也將目光轉向當個穩定的收租房東，幾年後再來考慮要怎麼賣出，那這樣的話究竟房子是整層出租好，還是改成隔套出租比較好呢？
進行選擇以前，我們先來聊聊什麼是隔套收租。
什麼是隔套出租？
在近年的租屋市場中，「隔套出租」這個名詞開始頻繁被提及，顧名思義它就是把房屋原本整層的空間隔成一間一間的套房出租，分別單獨出租給不同的租客。
對於房客來說，套房相較於雅房需要共用衛浴、共享空間，隔套出租可以擁有自己的獨立居住空間與獨立衛浴，享有更多的隱私與更高的生活品質，相當受到租屋市場的歡迎。
對於房東而言，把原先可能只能賺取較低租金的一個空間，增加為兩到三個以上，除了能夠增加空間賺取更多租金，還能夠分散租屋風險。
這種模式在市區中特別常見，尤其是房租較高的地段、生活機能良好的地方、年輕上班族或學生聚集的區域，隔套出租的模式讓房東能從整層房屋中獲得更大利益，但同時也需要承受更高的裝修成本、承擔更高的管理風險與維護責任。
整層出租與隔套出租，哪個收益更高？
假設今天屋主於新北市內以1,000萬入手一間屋齡約50年、一層30坪的老公寓：
隔成4間套房，隔套成本花費280萬，每月共可收到64,000元租金：
隔套收租投報率＝（ 64,000 * 12 個月）/ ( 10,000,000 + 2,800,000） = 6%
如果直接整層出租，不再進行裝修，每月共可收到 25,000 元租金：
整層收租投報率＝（ 25,000 * 12個月）/ 10,000,000 ＝ 3%
綜合上面簡單的試算，可以比較得知隔套收租相對整層收租，具有更高的收益可能性！雖單純就收益來說，隔套出租雖然在前期成本付出較多，但長期而言可以獲得更高收益。
看到這邊許多屋主是不是感到十分心動呢？
但是先別急於作出選擇，以下我們先介紹幾個需要考慮的面向，才能更實際地去評估哪個方案更加適合自己投資。
隔套出租、整層出租哪個好？你需要考量這幾點：
以下是屋主們在考量隔套或出租時需要先考慮的幾個面向，雖然隔套出租的收益較整層出租高，但也存在著各自的優缺點，投資人可從以下幾點判斷自己出自己更適合哪種方式。
一、地域考量
一般來說，隔套出租的租金獲利大多比整層出租還要好，然而在思考房子要不要以隔套出租前，首先還是必須從區域市場判斷該地有沒有隔套出租的需求？
換句話說，「房屋所在地比較適合推出什麼種類的房源？」
如果今天周圍坐擁著名的文教學區，居住許多家庭，那麼整層式就會相對好出租，即便未來想要轉手退場，也不太需要去更動格局，就能找到擁有潛在需求的買房。
假設今天是位處大眾交通運輸發達、知名的大學附近，或是青年人口匯聚的大樓商辦處等人口稠密地區，隔套出租的需求就會明顯大過整層出租的客群。只是經過隔套的房屋裝修大多不可逆，極少能改回原來格局，或是需要再次耗費成本進行改裝，因此日後轉手的承接買方大多也是投資客。
另外，同樣都是都會區，台北市區的舊公寓就比高雄市區的舊公寓更適合去隔套出租。因為台北市租屋房價高昂，新大樓的套房價格會比起隔套出租的價格高出10,000~20,000元不等的租金；然而若是在高雄市區，新大樓的套房價格和舊公寓裝修成的隔套價錢差距不大，因此新大樓的套房會成為租屋市場的首選。
假設房屋所在地區的租屋需求本身其實沒那麼高，民眾就盲目地投資做為出租物件，反而容易因空租期、或是裝修成本無法回收而虧本。
二、準備的過程、時間與費用
透過隔套出租追求更高利益的背後，是較高的出租門檻。
合法隔套的背後需要具備專業隔套法規知識與熟知隔套的一系列流程規劃。
從開始尋覓物件，了解物件是否符合隔套規範、尋找專業施工團隊、取得專家簽證，到開始租出後的出租管理，是一系列需要專業素養與資金需求的過程。
除此之外，還需要有許多隱形條件相互配合，像是附近的治安問題，鄰里之間是否好溝通，這點在需要取得「 直下層同意書 」的時候尤為重要，需要花費大量的時間與溝通成本去協調。
相對來說，整層收租就不需要面對這些問題，基本上購屋之後只要當一位合法出租的屋主就能避免大部分的爭議。
隔套收租看似很就是隔出幾間房，但在修改格局時必須遵守法規，不能傷及原本的結構主體，避免一不小心成為違法套房，不但可能面臨行政罰鍰，甚至是被強制拆除的命運，這可真是賠了夫人又折兵。
以下我們帶大家實際走一輪隔套的法規流程：
評估階段
鑒於非法分租套房引起的各式問題，近年政府對於隔套出租的安全法規規範日趨嚴格，因此在前期需要取得合格建築師、結構技師、消防技師等的專家簽證，前期的簽證費用大概落在150,000元，這是為了針對建築承重、電路安全及消防安全進行評估。
此外，若要在隔套時增加衛浴、修改衛浴或隔間牆，針對台北市、新北市、桃園市都必須取必須取得「 直下層同意書 」，需取得樓下房屋的所有權人同意後，始能進行裝修；根據縣市不同，需要「 直下層同意書 」也各有不同，例如新北市增設一間就需取得，台北市則增設兩間才需取得。
室內動工裝修階段
依照現在的裝修行情來看，目前每坪的裝修費約落在 70,000 ～100,000 元左右，若有特殊需求或工法都會再往上添加。
在花費第一階段的金額取得簽證，並依照縣市規定取得直下樓層同意書後，須找到室內設計公司討論相關細節。
根據建築法第 77-2 條第 1 項第 1 款規定，隔套即便並非屬公眾使用建物，在裝修前須仍修向地方政府申請室內裝修許可證，以下情況都必須：
6 層樓以上（含）的集合住宅
5 層樓以下的集合住宅，原則可不必申請；但如果有以下之一情況，則必須申請許可證：
① 新增厠所或浴室
② 新增兩間以上居室造成分間牆變更
另外值得注意的是，依據「建築法」的規定，若單層隔間6間(含)以上，房屋就必須從 H-2 類組變更為 H-1 類組，直接從「非供公眾使用」建物被認定成「供公眾使用」的建築物，屆時也會有更嚴格的法規規範，例如防焰材料規範、大門面寬等等。
完工驗收階段
經過漫漫長路，房屋隔套完工後，就來到了驗收階段。
在動工前需要取得室內裝修許可證，完工後還需要再申請到室內裝修合格證，讓政府單位進行查驗，確保整個過程都有按圖紙施工，符合法規，到這一步。就成為合法的隔套，終於可以開始規劃收租與管理了！
隔套出租的預算需準備多少？如何計算報酬率？
在雙北地區，將一間32坪的老公寓做成四間隔套，除了裝修及合法簽證費用大約需要 250~300萬元以上，還需再加上裝潢、添購傢俱、家電等其他費用，且這都還未計算空租期和管理費用，在開始收租前，屋主將面臨較長的成本承擔期。
假設購買間公寓的費用是1,000萬，加上裝修和其他相關費用約為300萬，扣掉兩個月的空租期，若要達到 4%的投報率，每月租金總收入至少要 52,000元（計算公式：1300萬 x 4% ÷ 10），這樣才符合預期的回報。如果您將這間房屋分成四間套房出租，那麼每間房的租金就需要達到 13,000元，才能實現所需的租金收益。
隔套出租主要租賃對象與管理方式
隔套出租與整層出租擁有不同的客群，兩種租客的差異會直接影響房東的管理策略。
對於隔套出租的物件而言，主要租賃對象通常是學生、單身上班族或外地打工族，這些租客的流動性相對較大，經常會提前解約或退租，這樣一來，空窗期的問題可能會頻繁出現。所以，對於房東而言，與租客的協調及問題處理將會是日常的重擔。
如果不想自己耗費太多精力，可以考慮專業的包租代管服務，將所有的管理工作交給代管公司處理，包括出租、收租、維護以及租客糾紛的處理。這樣的方式會大大減少房東的負擔，也有助於減少房屋空窗期。
包租代管費用通常根據租金收入的百分比來計算，費用範圍大致落在租金的1成至3成之間，具體費用會因為物件位置、租金價格以及代管公司服務內容的不同而有所差異。
另一方面，整層出租的物件則通常都是由家庭承租，這些租客的流動性較低，通常不會輕易退租，這對於房東來說是一個較穩定的選擇。而且，由於只需管理一戶家庭，管理的難度和磨合成本大大降低，只是這樣一來租金也沒有隔套出租來得高。
退場轉手
不論是當房屋市值的報酬率來到屋主心目中的理想、投資回報不如預期、因個人或財務狀況變動想要轉手而退出隔套出租的市場，若物件位於學區、商業區或交通便利的地點，轉手通常較為容易，因為這些地區的需求穩定，且投資者對此類地點偏好較高。然而，如果物件位置不具備這些優勢，轉手就可能變得困難。
對於自住客而言，他們通常偏好格局完整、不需要太多改動的房源，因此，若評估過後傾向由非投資客接手原物件，可能會需要額外投入資金，將房屋恢復原來的狀態，以吸引更多潛在買家。
相對而言，整層出租的物件因為格局較為完整，改動少，無論是自住客還是投資客，轉手過程相對簡單。這類物件擁有更廣泛的市場需求，使得退場時有更多選擇和機會，讓你在轉手時能更靈活地應對市場變化。
降低隔套出租入行的門檻：合資
當資金門檻較高時，許多人會選擇一群擁有相當資金的朋友進行合資來降低個人負擔與風險。
房地產投資的資金門檻對大多數人來說是最大的挑戰之一。以一般情況來看，購房的頭期款大約需要 2成，這意味著如果你購買一間價值 800萬 的房子，則需要準備 160萬 的頭期款。然而，根據個人信用和收入條件，銀行對於貸款的審核標準也會有所不同，因此，合資可以幫助降低單一人的資金壓力。
合資的成功與否，取決於多個因素，尤其是資金規劃、合約條款以及各方的協作關係，若是認識多年的好友，合資時更應該訂立清晰的合夥契約，避免在未來因為某些誤解或分歧引發爭議，特別是在財務問題上。
以下也列出合資應注意的事項：
一、登記人條件與貸款成數
在房地產投資中，選擇誰來做登記人也是一個重要問題。若某些合資者未來2至3年內無意購買其他房產，可以選擇由其擔任優先登記人。這樣一來，登記人可以用來提升貸款的批准機會。在貸款方面，銀行會根據合夥人月收入、公司條件、與貸款成數來評估是否能夠負擔相應的貸款。例如，銀行會要求貸款人的月收入至少是房貸的七成，才能確認其是否具備還款能力。
二、避免糾紛：合夥契約必須清晰
合資的過程中，最容易產生的問題就是各方利益分配不均。為了避免糾紛，所有合作條件都應在合夥契約中詳細規定。尤其是對於 租金管理、誰負責做帳、房產的市值達到多少時要賣出等問題，必須明確約定，避免日後因為觀念不同而產生爭執。
合資投資房地產具有許多優點，尤其是能夠降低個人的資金壓力、分散風險以及集結專業資源。然而，合資的關鍵在於清晰的合約條款與合夥人之間的信任。投資者應該謹慎選擇合資夥伴，並在合同中規範各方責任，也可協尋專業人士協助訂定合資的條款，從而保障彼此的利益。
隔套出租的實務問題
「希望做隔套出租，是否可以用租屋的方式降低前期門檻」
「已經購置了房產才發現大樓管委會不同意做隔套出租」
「樓下鄰居不同意簽署直下層同意書」
「因為不清楚隔套法規，而在進行中收到違規通知該怎麼處理？」
「隔套出租的合資合約該如何制訂？」
以上這些都是在做諮詢時常碰到的問題，若在已經購買房產的狀況下，Boris通常會在聆聽了解完房產的狀況後，從各縣市現有的法規中和投資者一起尋找可能解套的方式，例如：如果真的無法取得直下層同意書，若改成整層的形式出租可不可行？ 無法獲得大樓管委會的同意的真正原因是什麼？透過協商是否還有轉圜的餘地？
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在過去，隔套常常與低品質和安全性差的印象相連結，但隨著法律法規的完善以及社會對租屋權益的日益重視，現今的隔套出租市場已逐漸走向規範化。
在不動產市場忽冷忽熱冷的情況下，越來越多投資客轉向長期的出租收益，而隔套收租因為提供穩定且較高的投資報酬率，迅速成為許多投資者的首選，如何選擇具潛力的區域、並在競爭中脫穎而出，將是下一步的關鍵挑戰。
總體而言，隔套出租不僅是一種具有穩定收入的投資方式，隨著市場的發展與規範化，未來將帶來更多可能性，對於精明的投資者來說，這是一個值得關注並投入的市場，任何房產問題，歡迎找Boris聊聊，訂製適合您的房產計畫。
隔套出租 | 整層出租 | |
租賃對象 | 學生、單身上班族、外來打工族 | 家庭、長期租客 |
租金收入 | 總收入較高 | 總收入較低 |
管理難度 | 管理多名租客 | 只需管理一戶 |
法律規範 | 需符合分租規範，申請合法簽證 | 相對較少涉及複雜的法律程序 |
成本與投報率 | 初期裝修和合法化費用較高，後期投報率高 | 初期投資較低，格局多為現成，後期投報率較低 |
轉手對象 | 投資客為主 | 投資客、一般家庭 |
